Aprire una casa vacanze può essere un’ottima opportunità per generare reddito, ma è fondamentale capire nel dettaglio cosa dice la normativa sulle case vacanza prima di iniziare qualsiasi tipo di attività. Le informazioni disponibili online spesso risultano confuse e inesatte, rischiando di gettare gli utenti nello sconforto.
In questo articolo, chiariremo la normativa fondamentale, soprattutto per quanto riguarda la parte fiscale, rivolta a chi desidera aprire una casa vacanze, un affittacamere o un bed & breakfast.
Cos’è una Casa Vacanze?
Una casa vacanze è una struttura ricettiva extra-alberghiera che prevede l’affitto temporaneo, come alternativa all’hotel, di un appartamento o una casa arredati. La definizione più diffusa a livello internazionale è quella statunitense di vacation rental. Essendo una struttura extra-alberghiera, a livello normativo è simile a ostelli per la gioventù, affittacamere, B&B e guest-house. Una casa vacanze è arredata e dotata di servizi tipici ricettivi, quali pulizie e cambio biancheria, e può includere anche colazione, babysitting, e bus navetta.
Differenze tra Casa Vacanze e Locazione Turistica
Una casa affittata a fini turistici è un’abitazione affittata per un breve periodo di tempo, dietro corrispettivo in denaro. La locazione turistica è, rispetto alla casa vacanze, una semplice messa a disposizione di un bene immobile per una durata non superiore a 30 giorni. Gli unici servizi aggiuntivi ammessi sono le pulizie finali e il cambio biancheria all’arrivo di ogni nuovo ospite. La normativa della locazione turistica è più semplice, soprattutto se non imprenditoriale.
La Legge Applicabile alle Case Vacanza
La normativa per le case vacanze in Italia è dettata dalle leggi regionali in accordo con la legge 135/2001 (Riforma della legislazione nazionale del turismo). In assenza di una disciplina regionale specifica, si rimanda al Codice Civile (art. 1571 e seguenti). Dal 2024, il Decreto Anticipi (D.L. 18 dicembre 2023 n. 145) ha introdotto nuovi obblighi normativi, tra cui:
- Obbligo del codice CIN per affitti brevi
- Aumento della cedolare secca dal 21% al 26% per chi gestisce 2-4 proprietà
- Nuovi requisiti di sicurezza: dispositivi di rilevazione di gas e monossido di carbonio e estintori accessibili e ben visibili
Modalità di Gestione di Case Vacanza
Una casa vacanze può essere gestita in forma imprenditoriale o occasionale. La differenza dipende dal numero di giorni di apertura, dall’organizzazione e dalla residenza del soggetto che avvia l’attività.
1. In forma imprenditoriale
Se gestisci più di 3 immobili nello stesso comune, è obbligatorio aprire una casa vacanze imprenditoriale. Gli adempimenti principali includono:
- Iscrizione al Registro delle Imprese
- Partita IVA obbligatoria
- Segnalazione telematica degli ospiti alla Questura di competenza tramite il “Servizio Alloggiati”
- Dichiarazione dei redditi come d’impresa
2. In forma non imprenditoriale
Per una gestione non imprenditoriale, l’attività deve essere esercitata in maniera saltuaria. In questo caso, non sussiste l’obbligo di apertura della partita IVA. Adempimenti principali includono:
- Presentazione di una “Dichiarazione Sostitutiva dell’Atto di Notorietà” ai sensi del D.P.R. 28 dicembre 2000, n° 445
- Rilascio di una ricevuta semplice e non fiscale (con marca da bollo da 2 Euro se superiore ai 77,47 Euro)
Adempimenti Fiscali e Amministrativi
Per le Case Vacanze Imprenditoriali:
- Registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate
- Segnalazione telematica obbligatoria degli ospiti
- Iscrizione al Registro delle Imprese e apertura della Partita IVA
Per le Case Vacanze Non Imprenditoriali:
- Emissione di una ricevuta semplice per l’ospite
- Dichiarazione dei redditi nel Modello Unico come redditi occasionali
Aprire e gestire una casa vacanze richiede impegno e attenzione alla normativa vigente. Sia che tu scelga una gestione imprenditoriale o non imprenditoriale, è fondamentale essere a conoscenza di tutti gli adempimenti fiscali e amministrativi per evitare sanzioni e operare in regola.
